房地产法

我们的大房地产法律实践包括意大利房地产的收购，开发，融资，销售和租赁。
我们的意大利籍合格律师在如下领域拥有独一无二的第一手经验：

• 意大利房地产的销售和购买；
• 共管公寓形式的所有权；
• 意大利房地产的税收以及
• 土地使用的规制和房地产合伙企业结构组织。

我们经常协助磋商复杂的房地产交易，以及处理法律分析和文件。

我们在房地产法领域的工作语言包括：意大利语，英语，德语，俄语，西班牙语和希腊语。

热议话题: 在意大利购买或销售房产
在意大利购买或销售房产是一个复杂的问题，其中往往会涉及若干专业的领域。在意大利销售/购买房产通常包括三个阶段：

1. 出售要约 (“Propostale Irrevocabile di Acquisto”);
2. 预售合同 (“Compromesso” 或 “Contratto Preliminare”);
3. 最终的购买契据 (“Rogito Notarile”), 其须在意大利公证员面前签署.
4. 出售要约 (“Propostale Irrevocabile di Acquisto”):
   第一个阶段主要在于书面要约（出售要约）的起草，该要约由感兴趣的买方予以签署，目的在于将该房产在一定时间内从市场上移除（由双方当事人明示同意）。出售要约的签订须附签一张支票（金额相当于要约价格的一小部分），该笔金额由房地产代理公司（如有的话）予以保管或交付给卖方。尽管此出售要约对于双方最后是否签署最终的购买契约不具有约束力，但是买家在签署该出售要约之前仍然要十分注意，因为此协议可能产生法律后果。
5. 预售合同
   明确规定出售要约的签署不具有强制力是十分重要的。跳过第一步，直接签署预售合同也是可能的，预售合同是正式的购买协议。尽管预售合同的签署并不会产生转移房产所有权的效果，但是有必要在签订之前对相关房产进行初步查勘，因为预售合同在双方当事人之间会产生很多法律约束效果。例如，意大利法院认为房地产代理公司有权在预售合同签订后收取他们的佣金，即使最终的合同并未定案。预售合同必须在合格的意大利税务局进行登记，而且此项登记需要预付部分国税：登记预售合同时所支付的税收金额将从在意大利公证员面前签署最终契据时的总额中予以扣除。

在签署预售合同之后，有必要确保对房产进行尽职调查（法律层面和技术层面），以便核实其是否符合意大利国家和市政相关法规所创设的法律/技术/结构方面的要求。我们的员工包括受托出具房地产技术报告的查勘员。

3. 最终的购买契据
   最终的购买契据必须在意大利公证员（契据认证的专属授权）面前签署。这个过程无需您亲自到场。我们可以通过准予我们签署协议的PoA（委托书）的形式以您的名义完成。这同样适用于出售要约和预售合同（见上文）。

我们的服务包括:

• 第1阶段 – 磋商和起草出售要约
  1. 房地产价格磋商；
  2. 房地产经纪人佣金磋商；
  3. 出售要约的起草以及卖方和买方签名的采集以及
  4. 会见卖方，如有必要。
• 第2阶段和第3阶段 – 这两个阶段能否执行取决于第1阶段的磋商是否得以成功完成。
  1. 为您出具有关房产的法定所有人的确认的一般性建议，目的在于将税收减到最低限度，同时尽可能避免意大利的继承问题；
  2. 获取税收鉴证代码，这是任何房产购买所必需的；
  3. 有关您的意大利税收责任以及与出售有关的其他费用的建议；
  4. 购买要约的起草和/或预售合同的起草和/或买方提供的合同的核准；
  5. 指出所提供的文件内显示出的任何问题 – 或不足之处;
  6. 指出我们认为您应当进行的任何进一步的调查;
  7. 为您更新我们有关一般性购买调查的结果;
  8. 通过在意大利公证员面前签署产权契约(“Rogito”)来完成最终的购买;
  9. 联络房产经纪人，开发商，律师（如果卖方委托了律师），公证人，税务局，公产登记处等等。
  10. 委托我们的查勘员，其将被任命调查相关房产并且起草技术性报告；
  11. 找出产权凭证中的任何瑕疵，建筑规划中的问题，优先购买权问题或拖延磋商问题；
  12. 在意大利开设银行账户的协助；
  13. 建筑物及内部保险安排；
  14. 与公证员进行交涉，安排最终执行的调查以确保所售房产之上无任何负债和指控；
  15. 核准由公证员提供的产权契约 (“Rogito”) 的起草；
  16. 与公证员进行交涉，安排您在意大利土地登记处的产权登记；
  17. 联络房产经纪人，开发商，律师（如果卖方委托了律师），公证人，税务局，公产登记处等等。
  18. 委托我们的查勘员，其将被任命调查相关房产并且起草技术性报告;
  19. 找出产权凭证中的任何瑕疵，建筑规划中的问题，优先购买权问题或拖延磋商问题;
  20. 在意大利开设银行账户的协助，以及
  21. 建筑物及内部保险安排;

本页之内容不应视为意大利法律和惯例的权威性陈述。作者和出版人无论是对于根据本摘要包含的信息所采取的措施引发的结果还是任何错误或遗漏均不承担责任。撰写本文之目的并不是为了提供法律，会计或税务意见。有关其中的具体事宜，我们鼓励读者在作出任何决策之前寻求专业的意见。