Юрист в сфере недвижимости

Наша обширная практика в работе с недвижимостью включает приобретение, застройку, финансирование, продажу и сдачу в аренду недвижимости в Италии.
Наши юристы, специализирующиеся в итальянском праве, имеют практические навыки в следующих областях:

• Продажа и покупка недвижимости в Италии;
• Совместные формы владения;
• Налогообложение недвижимости в Италии
• Использование земельного законодательства и структурирование партнерств о недвижимости.

Мы часто оказываем содействие в проведении переговоров по сложным сделкам по недвижимости, а также в проведении юридического анализа и документации.

Нашими рабочими языками в области недвижимости являются итальянский, английский, немецкий, русский, испанский и греческий.

Обсуждаемая тема: покупка и продажа имущества в Италии
Покупка и продажа имущества в Италии – это сложный вопрос, который, обычно, вовлекает несколько профессионалов. Имеется в целом три стадии при продаже/покупке имущества в Италии:

1. Предложение о продаже (“Propostale Irrevocabile di Acquisto”);
2. Предварительный договор о продаже (“Compromesso” or “Contratto Preliminare”);
3. Окончательный договор о покупке (“Rogito Notarile”), который подписывается в присутствии итальянского нотариуса.

1. Предложение о продаже (“Propostale Irrevocabile di Acquisto”):

Первый этап заключается в составлении письменного предложения (Предложение о продаже), которое подписывается заинтересованным покупателем и направлено на удаление объекта с рынка на определенный период времени (прямо согласованного сторонами). Предложение о продаже сопровождается чеком (на сумму, составляющую небольшой процент от предлагаемой цены), который принимается на хранение в агентство недвижимости (если таковое имеется) или передается продавцу. Даже если данное Предложение о продаже не обязывает стороны оформить окончательный документ о покупке, покупателю необходимо проявить большое внимание до подписания Предложения о продаже, с учетом того, что это соглашение может иметь правовые последствия

2. Предварительный договор о продаже

Важно указать, что не обязательно подписывать Предложение о продаже. Можно пропустить этот первый этап и непосредственно подписать Предварительный договор о продаже, который является собственно соглашением о купле-продаже. Даже при том, что Предварительный договор не действует для передачи права собственности на имущество, необходимо провести предварительное изучение имущества до его подписания, поскольку он создает обязательные, связывающие стороны действия. Например, итальянские суды утверждали, что Агентства недвижимости имеют право на получение своих комиссий при подписании Предварительного договора, даже если окончательный контракт еще не завершен. Предварительный договор должен быть зарегистрирован в компетентной итальянской налоговой инспекции и эта регистрация требует предварительной оплаты части государственных налогов: сумма уплаченных налогов при регистрации Предварительного договора будет вычтена из общей суммы при подписании окончательного документа в присутствии итальянского нотариуса.

После подписания Предварительного договора необходимо провести комплексную оценку (юридическую и техническую) имущества для того, чтобы проверить, соответствует ли оно юридическим/техническим/конструктивным требованиям, установленным итальянским государством и соответствующим муниципальным законодательством. Наша команда включает геодезиста, которому поручено предоставлять технический отчет об объекте.

3. Окончательный договор о покупке

Окончательный договор о покупке должен быть подписан в присутствии итальянского нотариуса (единственного профессионала, уполномоченного легализовать его). Ваше физическое присутствие не требуется. Мы можем действовать от вашего имени через доверенность, что позволяет нам подписать соглашение. То же самое относится и к Предложению о продаже и Предварительному договору о продаже (смотреть выше).

Наши услуги включают:

• ЭТАП 1 – Проведение переговоров и подготовка Предложения о продаже
  1. Переговоры о стоимости имущества;
  2. Переговоры о вознаграждении агента по недвижимости;
  3. Подготовка Предложения о продаже и сбор подписей, как продавца, так и покупателя, и
  4. Встреча с продавцом, при необходимости.
• ЭТАПЫ 2 и 3 –Эти этапы будут проводиться при условии, что переговорный процесс (Этап 1) был успешно завершен
  1. Общие советы для вас о том, каким образом нужно стать законным владельцем имущества в целях минимизации налоговых и наследственных проблем в Италии;
  2. Получение идентификационного налогового кода, который требуется в отношении любого приобретения имущества;
  3. Консультации касательно вашей ответственности в отношении итальянских налогов и других расходов в связи с продажей
  4. Подготовка Предложения о покупке и/или подготовка Предварительного договора и/или утверждение договора, предоставленного покупателем;
  5. Указание на любые проблемы, продемонстрированные в прилагаемой документации, — или их отсутствие;
  6. Указание на любые дальнейшие запросы, которые, по нашему мнению, вам необходимо сделать;
  7. Предоставление вам результатов наших запросов относительно покупки в целом;
  8. Принятие мер для завершения покупки при подписании нотариального акта о праве собственности («Rogito») в присутствии итальянского нотариуса
  9. Взаимодействие с агентами по недвижимости, девелоперами, адвокатами (если продавец назначает адвокатов), нотариусом, налоговой инспекцией, общественными реестрами недвижимости и т.д.;
  10. Выдача инструкций нашему геодезисту, который будет назначен для исследования объекта и подготовки технического отчета;
  11. Разборка каких-либо дефектов в праве собственности, сложных вопросов планирования, вопросов по преимуществам или затянувшихся переговоров;
  12. Оказание содействия в открытии банковского в Италии;
  13. Организация страхования здания и домашнего имущества;
  14. Работа с нотариусом для организации окончательных запросов, проводимых для гарантии того, что недвижимость продается будучи свободным от долгов и обременений
  15. Утверждение нотариального акта о праве собственности (“Rogito”), предоставленного нотариусом
  16. Обращение к нотариусу для регистрации вашего права собственности в итальянском земельном реестре
  17. Взаимодействие с агентами по недвижимости, девелоперами, адвокатами (если продавец назначает адвокатов), нотариусом, налоговой инспекцией, общественными реестрами недвижимости и т.д.
  18. Выдача инструкций нашему геодезисту, который будет назначен для исследования объекта и подготовки технического отчета;
  19. Разборка каких-либо дефектов в праве собственности, сложных вопросов планирования, вопросов по преимуществам или затянувшихся переговоров;
  20. Оказание содействия в открытии банковского в Италии и
  21. Организация страхования здания и домашнего имущества;

The contents of this page should not be taken as an authoritative statement of Italian law and practice. Neither the author nor the publisher are responsible for the results of actions taken on the basis of information contained in this summary, nor for any errors or omissions. This text is not intended to render legal, accounting or tax advice. Readers are encouraged to seek professional advice concerning specific matters before making any decision.