Итальянская система налогообложения недвижимости
Сложная конфигурация итальянской системы налогообложения недвижимости охватывает все уровни управления, центральные и местные. Наша юридическая фирма, в состав которой входят итальянские англоговорящие юристы, имеет большой опыт оказания помощи иностранным клиентам в совершении сделок по покупке, включая юридические консультации, направленные на предоставление лучшего налогового планирования. В Италии, как и в других европейских странах, налог на недвижимость состоит из налогов на доходы, имущество, трансфертные договоры и аренду. Он различается в зависимости от участвующих сторон (компаний и специалистов или тех, кто не осуществляет предпринимательскую деятельность и микропредпринимательство) и характера недвижимости (дома и здания для промышленного использования).ù
В частности, мы можем выделить пять категорий налогов, взимаемых с недвижимости:
• Характер налогового «дохода», предпосылкой которого является доход, полученный от собственности или владения собственностью (подоходный налог с физических лиц, IRES);
• Муниципальный налог «актив», предпосылкой которого является владение собственностью (IMU);
• Налог на государственные услуги, предоставляемые владельцам недвижимости (TASI);
• Налог на передачу имущества к рассмотрению (НДС, регистрация, ипотека, земля);
• Налог на передачу недвижимости бесплатно (налог на наследство и дарение);
• Налог на аренду (сухой купон, регистрация и гербовый сбор при аренде).
Владение недвижимостью в Италии: подоходный налог
В Италии недвижимость облагается налогом на прибыль (подоходный налог с физических лиц, IRES и IRAP) или добавленную стоимость (IMU с 2012 года). Доход, получаемый от собственности, способствует формированию налоговой базы, которая применяется к подоходному налогу с населения (PIT-IRES), взимаемому с физических лиц и общества. Если имущество передается в аренду, оно подлежит налогообложению и арендатором периодически оплачивается «арендная плата». Если имущество не сдано в аренду, оно используется для расчета налоговой базы кадастрового дохода (средний доход, полученный в обычных единицах).
Владелец недвижимости, который решает сдать ее в аренду, может выбрать между двумя различными налоговыми системами: подоходный налог или «фиксированная ставка». Если человек выбирает обычную систему подоходного налога, он или она имеет право на вычеты из дохода, который увеличивается, когда вступает в «договор об аренде».
Аренда недвижимости в Италии: торговый сбор
Все договоры аренды недвижимого имущества Италии (в том числе связанные с сельским фондом и пассивным НДС) продолжительностью более 30 дней в году должны быть зарегистрированы независимо от их суммы. Таким образом, налогоплательщики, которые не выбирают единую налоговую систему, должны платить регистрационный налог. Это связано с арендой следующим образом:
• для жилых зданий: 2% годовой арендной платы, умноженной на каждый год;
• здания, используемые природой: 1% от годовой арендной платы, если аренда осуществляется плательщиками НДС и 2% комиссии в остальных случаях;
• деревенские фонды: 0,50% от годовой платы, умноженной на каждый год;
• Другие здания: 2% от годовой платы, умноженной на каждый год.
Заменяющий налог на аренду был введен с целью облегчения налогового бремени на аренду и борьбы с повсеместным уклонением от уплаты налогов. Итальянский закон «О стабильности» 2014 года фактически обеспечивает борьбу с уклонением от уплаты налогов в сфере аренды жилья, возложенную на муниципалитеты задачами по контролю за арендой, даже с использованием реестра кондоминиумов. В нем также предусматривается, что платежи по арендной плате за жилые единицы, за исключением арендной платы за жилые дома общего пользования, должны оплачиваться в обязательном порядке независимо от ее суммы, за исключением использования наличных средств и обеспечения прослеживаемости также для аффидевитов по договорным соглашениям, связанным с получением пособий и налоговыми вычетами арендодателя и арендатора.
Управление недвижимостью в Италии: налог на капитал и неделимые услуги: IMU и TASI
В Италии муниципальный налог взимается с имущества, находящегося в собственности или других вещных правах (узуфрукт, пользование, хранение, аренда, поверхность).
Таким образом с 1 января 2014 года, Закон о стабильности представил обзор налогообложения недвижимости в Италии, направленный на усиление связи между налоговым бременем и суммой, получаемой в форме местных услуг, и усиление для муниципалитетов полной возможности варьирования налоговых ставок, льгот, а также сокращение закупок. Закон отменил IMU о первичных резиденциях и некоторых аналогичных случаях, в том числе компонент TARES, касающийся неделимых услуг. В то же время закон установил новый налог IUC (Единый Муниципальный Налог), взимаемый с тех, кто владеет какими-либо ценными бумагами или имеет право собственности на любые местные участки или районы, не обеспеченные картоматериалами, занятые в любом использовании, подразделяясь на два компонента: IMU, активы, подлежащие уплате владельцем зданий, исключая первичные жилые дома и компонент по услугам, который, в свою очередь, подразделяется на «Муниципальный налог» (TASI) и «Налог На Вывоз Мусора» (TARI) для финансирования расходов по сбору и удалению отходов.
Предпосылкой налога TASI является владение любым видом зданий, включая главный дом, независимо от его использования.
Ожидается, что налоговой базой будут только итальянские муниципалитеты, применяющие налог (IMU). Базовая ставка TASI составляет 1 на тысячу. Городской совет, по решению совета, может определить ставку (или сброс), соблюдая в любом случае ограничение, при котором сумма ставок TASI и IMU для каждого типа имущества не превышает максимальную ставку, разрешенную государством закон для IMU от 31 декабря 2013 года, установленный на уровне 10,6 за тысячу и другие незначительные налоговые ставки, в отношении различных видов имущества. На 2014 год максимальная ставка не будет превышать 2,5 на тысячу. Для сельских зданий в условиях коммерческого использования максимальная ставка TASI не может превышать лимит 1 на тысячу.
В случае если жилищная единица занята лицом, не являющимся собственником имущества, TASI распределяется между последним и арендатором по ставке, устанавливаемой муниципалитетом для владельца недвижимости. Арендатор платит TASI в размере, определяемом муниципалитетом от 10 до 30 процентов от общей суммы. Остальная часть оплачивается владельцем недвижимости. Если в Совете не действует разделение между арендодателем и арендатором, последний должен уплатить 10% налога.
Покупка недвижимости в Италии: Налог на передачу имущества на рассмотрение
Передача прав на недвижимость облагается налогом на регистрацию (регистрация, ипотека и земельные участки), кадастровую или реальную стоимость или налог на добавленную стоимость, за исключением нескольких областей дублирования между двумя формами налогообложения. Сбор в значительной степени варьируется в зависимости от того, используются ли дома или здания и от обмена с участием частных лиц или предприятий.
Статья 26 итальянского декрет-закона н. 104 от 2013 года изменила регистрационные сборы, ипотеку и землю в связи с передачей недвижимости, расположенной в Италии, начиная с 1 января 2014 года. При покупке итальянского дома взимается регистрационный налог в размере 9%. Статья подтвердила освобождение от гербового сбора, регистрации земли специальными сборами и ипотечных сборов. Вышеуказанные акты облагаются ипотечными и кадастровыми налогами в фиксированной сумме 50 евро.
Если продавец является компанией:
• освобождение от уплаты НДС, при этом регистрационный налог составляет 9%, а также ипотечные и кадастровые налоги в размере 50 евро каждый;
• обложение НДС по ставке 10% (или 22% для элитных домов). В этом случае регистрационные сборы, ипотека и земельный участок, составляют 200 евро для обоих.
Если приобретение касается «первичного жилья», поставки облагаются более низкими налоговыми ставками, а именно:
• в случае покупки частным лицом (или предприятием, но проданным без НДС), до регистрационного налога в 2%, а также ипотечных и земельных налогов в фиксированной сумме, равной 50 евро;
• в случае покупки компанией, с продаж, облагаемых НДС, с НДС под 4% и с ипотечным налогом, кадастровой и регистрационной записью в виде фиксированной суммы 200 евро.
Иностранный покупатель, который намеревается воспользоваться снижением налога на «первичное жилье», должен получить право на проживание в собственности в течение 18 месяцев с момента подписания акта покупки.
Для полноты мы должны добавить, что регистрационный налог должен быть пропорциональным и ни в коем случае не быть меньше 1000 евро.
Если в качестве объекта передачи используются сельскохозяйственные угодья и связанные с ними принадлежности в пользу лиц, не являющихся прямыми и профессиональными фермерами, применяется налог в размере 12 процентов.
Наследование недвижимости в Италии: Налоги и сборы при передаче прав на недвижимость бесплатно
В Италии налог на недвижимость может быть наложен на наследственную ось (общая стоимость чистых активов) или квоту доли наследства, полученного отдельными наследниками. В первом случае целью руководителей является равенство отправных точек, во втором случае целью является меритократия, то есть получение выгоды в результате усилий.
В Италии налогообложение переводов по наследству и дарению было вновь введено Законом о преобразовании Закона-декрета 262/2006 с процедурами, очень похожими на предыдущие правила, отмененными Законом 383/2001. Фактически, законодательный орган внедряет новый закон, и с тех пор правила содержатся в Сводном законе 1990 года (Законодательный декрет 346/1990), который был отменен Законом 383/2001.
З.Д. 262 (с изменениями, внесенными в преобразование Закона о чрезвычайном порядке) требует, чтобы любое имущество, унаследованное или полученное в качестве пожертвования, подлежало налогообложению (за исключением отдельных исключений, которые описаны ниже). В случае если это наследственное имущество, наследники обязаны платить ипотечный и земельный налоги (ставки 2 и 1 процент соответственно). Кроме того, если наследуемое имущество подпадает под «основное место жительства», ипотечные и кадастровые налоги устанавливаются на уровне 200 евро.
Содержание этой страницы не должно восприниматься как авторитетное изложение итальянского законодательства и практики. Ни автор, ни издатель не несут ответственности за результаты действий, предпринятых на основе информации, содержащейся в данном резюме, а также за любые ошибки или упущения. Этот текст не предназначен для предоставления юридических, бухгалтерских или налоговых консультаций. Читателям рекомендуется обратиться за профессиональной консультацией по конкретным вопросам, прежде чем принимать какое-либо решение.