Ley de Inmuebles

Nuestra amplia práctica de bienes raíces incluye la adquisición, desarrollo, financiación, venta y arrendamiento de bienes inmuebles en Italia.

Nuestros abogados italianos calificados tienen experiencias prácticas únicas en las siguientes áreas:

  • Compra y venta de bienes inmuebles en Italia;
  • Formas de propiedad de condominios;
  • Impuestos de inmuebles en Italia
  • La regulación de uso de tierras y la estructuración de los inmuebles.

Con frecuencia asistimos en la negociación de las transacciones de bienes raíces complejas, así como el manejo del análisis legal y documentación.

Los lenguajes empleados en el área de la ley de inmuebles son: italiano, inglés, alemán, ruso, español y griego.

Tema más sonado: Comprar o vender propiedades en Italia

Comprar o vender una propiedad en Italia es un tema complejo que generalmente implica varios profesionales. En general, existen tres etapas en la compra / venta de una propiedad en Italia:

  1. La oferta de venta (“Propostale Irrevocabile di Acquisto”);
  2. El contrato de venta “preliminar” (“Compromesso” o “Contratto Preliminare”);
  3. La escritura final de venta (“Rogito Notarile”), El cual se firma frente a un notario público italiano.

 

  1. La oferta de venta (“Propostale Irrevocabile di Acquisto”):

La primera etapa consiste en la elaboración de una oferta por escrito (Oferta de Venta) que está firmado por el comprador interesado dirigida a la eliminación de la propiedad del mercado durante un cierto período de tiempo (expresamente acordado por las partes). La oferta de venta se acompaña de un cheque (lo que equivale a un pequeño porcentaje del precio ofrecido) que es tomado en depósito por la Agencia Inmobiliaria (si lo hay) o consignado al vendedor. Incluso si esta oferta de venta no obliga a las partes para finalizar el acto final de la compra, el comprador tiene que prestar mucha atención antes de firmar la oferta de venta dado que este acuerdo puede producir efectos legales.

 

  1. El contrato de venta “Preliminar”

Es importante precisar que no es obligatorio el firmar oferta de venta. Es posible omitir esta primera etapa y firmar el contrato de venta Preliminar de manera directa, que es un acuerdo de compra adecuada. A pesar de que el contrato preliminar no tiene el efecto de transferencia de titularidad de la propiedad, es necesario llevar a cabo las investigaciones preliminares de la propiedad antes de firmarlo, ya que hay muchos efectos jurídicos vinculantes entre las partes. Por ejemplo, los tribunales italianos han argumentado que las agencias inmobiliarias tienen derecho a recibir sus comisiones cuando se firma un contrato preliminar, incluso si el contrato final no está finalizado. El contrato preliminar debe ser registrado en la Agencia Tributaria italiana competente y este registro requiere el pago por adelantado de una parte de los impuestos estatales: la cantidad de impuestos pagados al registrar el contrato preliminar se deducirá del total a pagar después de la firma final escrituras delante de un notario público italiano.

Después de haber firmado el contrato preliminar, es necesario hacer una diligencia (legal y técnica) de la propiedad con el fin de verificar si cumple con los requisitos legales / técnicos / estructurales según lo establecido por Estado italiano y la regulación municipal correspondiente. Nuestro personal incluye un topógrafo que se encarga de la producción de un informe técnico sobre la propiedad.

 

  1. La escritura final de venta

La Escritura de compra final debe ser firmada ante un notario público italiano (el único profesional autorizado para legalizarlo). No se requiere su presencia física. Podemos actuar en su nombre a través de una carta de poder notarial (CPN) que nos permite firmar el acuerdo. Lo mismo se aplica a la oferta de venta y a el contrato de venta preliminar (véase más arriba).

Nuestros servicios consisten en:

  • Fase 1 – Negociación y redacción de la carta de oferta
    1. Negociación del precio de la propiedad;
    2. Negociación de los honorarios del agente inmobiliario;
    3. Elaboración de la oferta de ventas y la recolecta tanto del comprador como la del vendedor
    4. Reuniones con el comprador, de ser necesarias.
  • Fases 2 y 3 – Estas fases se llevaran a cabo con la condición de que el proceso de negociación (fase 1) se ha completado exitosamente.
  1. Recomendaciones generales para usted acerca de quién debe hacerse el propietario legal de la propiedad para reducir al mínimo los problemas fiscales y de herencia en Italia.
  2. La obtención de un código de identificación fiscal que se requiere en relación con cualquier compra de la propiedad;
  3. Consejos sobre su responsabilidad a los impuestos italianos y otros gastos en relación con la venta;
  4. La elaboración de una oferta de compra y / o la elaboración de un contrato preliminar y / o la aprobación de un contrato dictados por el comprador;
  5. Señalar le cualquier problemas que aparezca en la documentación suministrada – o la falta de ella;
  6. Señalar le cualquier consulta, que creamos que debe hacer;
  7. Mantenerlo al tanto con los resultados de nuestras investigaciones relacionadas a la compra en general;
  8. Organizar la finalización de la compra mediante la firma de la Escritura (“Rogito”) delante de Notario Público italiano;
  9. Mantener contacto con agentes inmobiliarios, desarrolladores, abogados (si el vendedor ha dado instrucciones a los abogados), el notario, oficina de impuestos, registros de propiedad pública, etc…
  10. Instruir a nuestro topógrafo que será designado para inspeccionar la propiedad y para redactar un Informe Técnico;
  11. La clasificación de los defectos en el título, los problemas complejos de planificación, las cuestiones de derecho de preferencia o prolongadas negociaciones;
  12. Asistencia en la apertura de una cuenta de banco en Italia;
  13. Hacer arreglos para edificios y asegurar sus contenidos;
  14. Tratar con el Notario para las verificaciones finales que deben llevarse a cabo para garantizar que la propiedad se vende libre de deudas y/o cargos;
  15. La aprobación de la redacción del Título de Propiedad (“Rogito”) supervisada por el Notario;

Tratar con el notario para organizar el registro de su título en el Registro de la Propiedad italiana;

18 Comments

  1. Isabel Luna dice:

    Buenas tardes. Por favor,e gustaría saber qué organismo en Milán regula a las agencias inmobiliarias. Quisiera saber si puedo consultar un listado de agencias inmobiliarias registradas y legales. Gracias

    • Italy Law Firms Staff dice:

      Hola y gracias por tu publicación.
      Puede realizar una búsqueda en los archivos de la Cámara de Comercio de Milán o realizar una búsqueda si desea verificar si una agencia inmobiliaria italiana está registrada regularmente. O escríbanos un correo electrónico y nuestros abogados pueden hacer la investigación en su nombre.

  2. Lucas Manuel Taverna dice:

    Hola que tal, con mucho respeto hago una consulta, mi nombre es Lucas, vivo actualmente en Bariloche, Patagonia Argentina. Aquí me dedico a los negocios inmobiliarios, compraventa de lote de terrenos, fraccionamientos y venta de propiedades. Mi familia viene de Sicilia, estoy organizandome para viajar a Italia dentro de unos meses, y tengo una gran proyección para dedicarme también en allí a los negocios inmobiliarios, brindando calificación exitosa comprobable. ¿es recurrente que tomen personal extranjero como agente inmobiliario para trabajar en inmobiliarias italianas? ¿Italia tiene un mercado activo actualmente? ¿Es común pagar sueldo más comisiones ó unicamente comisiones? ¿Cuáles son las ciudades con los mas altos índices en el negocio inmobiliario? Desde ya, mil gracias. Saludos desde la Argentina.

    • Italy Law Firms Staff dice:

      Hola y gracias por tu publicación.
      La actividad de agente inmobiliario en Italia puede resultar muy rentable. Por lo general, las agencias inmobiliarias italianas no contratan agentes con contrato de trabajo. En cualquier caso, para poder realizar este tipo de actividad primero debes aprobar un examen estatal (y para poder realizar el examen primero debes obtener la residencia en Italia). Escríbanos en privado a info@italylawfirms.com si desea más sugerencias.

  3. Juan José dice:

    Saludos cordiales, se tiene que llevar algún curso para trabajar como agente, o corredor inmobiliario en Italia?
    Desde ya, muchas gracias.

    • Italy Law Firms Staff dice:

      Hola y gracias por tu publicación.
      Para poder trabajar como agente inmobiliario en Italia, primero debe aprobar un examen obligatorio. Obviamente, debes ser residente en Italia para realizar el examen.

  4. Guillermo dice:

    Buenas tardes.
    ¿Es posible que un extranjero sin residencia pueda adquirir un inmueble en el italia (trentino-alto adige)?. Muchas gracias

    • Italy Law Firms Staff dice:

      Hola y gracias por tu publicación.
      Depende del país de residencia. Si está en vigor un Tratado de Reciprocidad entre el país extranjero e Italia (que permite a los ciudadanos de los países comprar bienes inmuebles), entonces es posible.

  5. Perla Diaz dice:

    Hola! Quisiera saber cual es el tramite para cancelar un contrato preliminar de compra venta de un inmueble, ya que el banco no otorgo el crédito solicitado. En el cuerpo del contrato especifica que se cancelaria el contrato en caso de no obtenerse el crédito. Y también cual seria el plazo para la devolución del dinero ya aportado

    • Italy Law Firms Staff dice:

      hola y gracias por tu publicación.
      Para cerrar un acuerdo previo por incumplimiento de la condición, no se requiere ningún trámite particular a menos que el contrato haya sido registrado en la agencia tributaria.
      No hay fecha límite para devolver el depósito.
      Si necesita asistencia legal para la recuperación del depósito, envíenos una copia del acuerdo preliminar a info@italylawfirms.com y nuestros abogados italianos con fluidez en español se comunicarán con usted en breve.

  6. Ruth Paganelli dice:

    Buenas Tardes
    Quisiera saber si en los Documentos de propiedad de apartamentos esta prevista la alicuota de gastos de arreglos en el condominio .
    Muchas Gracias .

    • Italy Law Firms Staff dice:

      Hola. si es propietario de una propiedad en Italia, es responsable de pagar las obras del condominio en proporción a su parte. Para más detalles, escriba a info@italylawfirms.com y nuestros abogados con experiencia en derecho inmobiliario italiano le responderán lo antes posible.

  7. Hugo Ameri dice:

    Hola le consulto ,una inmobiliaria de italia sobre una compra de una propiedad de 40000 euros me solicita el pago de una comision de 3200 euros ,yo tengo la ciudadania italiana y no soy turista , tengo entendido que me tendria que cobrar una comision del 3 por ciento es correcto muchas gracias.

    • Italy Law Firms Staff dice:

      hola y gracias por tu comentario.
      en Italia las comisiones de las agencias inmobiliarias son negociables; en caso de que no encuentre un acuerdo, siempre puede referirse a la Cámara de Comercio competente. En cualquier caso, escríbanos más detalles a info@italylawfirms.com y uno de nuestros abogados italianos con fluidez en español y expertos en derecho inmobiliario italiano le responderá lo antes posible.

  8. vicente dice:

    Me gustaría conocer la comisión de corretaje de propiedad de la compra venta de un bien inmueble en roma.

    • Italy Law Firms Staff dice:

      Hola y gracias por el comentario.
      La comisión para una agencia inmobiliaria italiana por la venta de una propiedad en Italia es negociable. Suele aplicarse entre un 2 y un 3% del precio pactado.

  9. dario dinardi dice:

    tengo intenciones de comprar un propiedad en italia, en abruzzo, me gustaria saber de su trabajo y los costos, desde ya muchas gracias

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