Sistema fiscal italiano de bienes raíces
La configuración del sistema de impuestos de bienes raíces italiano dada su compleja naturaleza involucra a todos los niveles de gobierno, central y local. Nuestro bufete jurídico, compuesto por abogados italianos angloparlantes, cuenta con una amplia experiencia en ayudar a clientes extranjeros en las transacciones de compra, incluyendo asesoramiento legal centrado en proporcionar la mejor planificación fiscal específica. En Italia, al igual que en otros países europeos, el impuesto inmobiliario consiste en impuestos sobre los ingresos, la riqueza, sobre las escrituras y los alquileres; difiere en función de las partes involucradas (empresas y profesionales, o de aquellos que no ejercen las actividades comerciales y el trabajo autónomo) y la naturaleza de los bienes raíces (casas y edificios para uso industrial).
Específicamente, podemos distinguir cinco categorías de impuestos gravados en las propiedades inmobiliarias:
- Naturaleza de los “ingresos” tributarios cuya premisa es el ingreso producido por la propiedad o posesión de la propiedad (impuesto a la renta personal, IRES);
- Naturaleza de los impuestos a los «activos» cuya premisa es la propiedad o posesión de la propiedad (IMU);
- Impuesto sobre los servicios públicos prestados a los propietarios (TASI);
- Impuesto sobre la transferencia de propiedad para su consideración (IVA, registro, hipoteca, terrenos);
- Impuesto sobre la transferencia de bienes raíces de forma gratuita (impuesto sobre sucesiones y donaciones);
- Impuesto sobre el alquiler (cupón seco, registro e impuesto de timbre sobre alquileres).
En primer lugar, uno de los requisitos fundamentales para entrar en el sistema fiscal italiano es el código fiscal. El código fiscal es el código de identificación de los contribuyentes tanto en sus relaciones con las autoridades tributarias como con los organismos y administraciones públicas.
A través del código tributario el contribuyente es identificado por el registro fiscal, por lo que los contribuyentes deben indicarlo en todos los actos y documentos que tengan relevancia fiscal (por ejemplo, la declaración anual de impuestos, una escritura de compraventa de un inmueble, etc.).
Ser dueño de una propiedad en Italia: el gravamen sobre los ingresos
En Italia, las propiedades inmobiliarias están sujetas a impuestos sobre la renta (impuesto a la renta personal, IRES e IRAP) o valor (IMU desde 2012). Los ingresos generados por las propiedades contribuyen a la formación de la base imponible que se aplica al impuesto a las ganancias personales (PIT-IRES) que se aplica a los individuos y la sociedad. Si la propiedad se otorga en arrendamiento/alquiler, está sujeta a impuestos, el «alquiler» pagado periódicamente por el arrendatario/inquilino; si la propiedad no se alquila/arrienda, se utiliza para calcular la base imponible del ingreso catastral (el ingreso promedio alcanzado por unidades ordinarias).
El dueño de la propiedad que decide alquilarlo/poseerlo puede elegir entre dos sistemas impositivos diferentes: el impuesto a la renta o la ‘tarifa plana’; si una persona opta por el sistema de impuesto sobre la renta ordinario, él o ella es elegible para deducciones de ingresos que son mayores cuando se ingresa en un «alquiler de honorarios acordados».
Alquilar una propiedad en Italia: el gravamen sobre los alquileres
A menudo sucede que un residente no italiano compra una propiedad para fines de alquiler. Para las viviendas alquiladas, los ingresos están sujetos a un impuesto progresivo personal o, a partir de 2011, a elección del propietario, al “plan de impuesto de tarifa plana (cedolare secca)”. En el sistema ordinario, los alquileres se reconocen en las deducciones del impuesto a la renta de los ingresos del propietario en distintos grados, según el tipo de contrato (libre o tarifa acordada). La “tarifa plana”, introducida por el Decreto Legislativo n. El 23 de 2011 y reservado exclusivamente para el sector privado, es un impuesto proporcional sobre las viviendas de renta de alquiler. La tasa se mantuvo en 19% para una tarifa de alquiler acordada y 21% para aquellos con alquiler de línea gratis. La “tarifa plana” reemplaza el impuesto a la renta personal, el impuesto de registro y el sello en el alquiler y las resoluciones y extensiones relacionadas. La decisión de aplicar la «tarifa plana» implica la renuncia al propietario de una propiedad en Italia para aumentar el alquiler durante la vida entera de la opción. En el sistema ordinario como el de la «tarifa plana» para inquilinos de bajos ingresos, hay una deducción de la variable de impuestos (de 150 a alrededor de 1,000 Euros).
Todos los arrendamientos y alquileres de bienes inmuebles italianos (incluidos los relacionados con fondos rústicos y los estipulados por el IVA pasivo) deben registrarse, sin importar cual sea su cantidad y si duran más de 30 días al año. Por lo tanto, los contribuyentes que no eligen el sistema impositivo de tarifa plana deben pagar el impuesto de registro. Esto es pagadero, según el contrato de arrendamiento o alquiler, de la siguiente manera:
- para edificios residenciales: 2% de la renta anual multiplicada por cada año;
- Edificios utilizados por la naturaleza: 1% de la renta anual si el alquiler es realizado por los contribuyentes del IVA y
2% de la tarifa en otros casos;
- Fondos rústicos: 0.50% de la cuota anual multiplicada por cada año;
- Otros edificios: 2% de la cuota anual multiplicada por cada año.
El impuesto sustitutivo sobre los alquileres se introdujo con el objetivo de aliviar la carga fiscal de los alquileres y combatir la evasión fiscal generalizada. La Ley de Estabilidad italiana de 2014, de hecho, garantiza la lucha contra la evasión fiscal en el campo de los alquileres de vivienda, asignados a los municipios para el seguimiento de las tareas en relación con los alquileres, incluso utilizando el registro de condominios. También establece que los pagos de alquileres de unidades residenciales, excepto los de edificios residenciales públicos, deben pagarse obligatoriamente, sea cual sea su monto, excluyendo el uso de efectivo y asegurando la trazabilidad también para la declaración jurada de acuerdos contractuales relacionados con la obtención de beneficios y deducciones de impuestos por el arrendador y el arrendatario.
Gestionar una propiedad en Italia: el gravamen sobre el capital y los servicios indivisibles: IMU y TASI
En Italia, el impuesto municipal es un costo que se debe a las propiedades mantenidas como propiedad u otros derechos reales (usufructo, uso, vivienda, alquiler, superficie).
En resumen, la Ley de Estabilidad para 2014 introdujo, a partir del 1 de enero de 2014, una revisión de los impuestos a la propiedad italianos con el objetivo de fortalecer el vínculo entre la carga tributaria y la cantidad recibida en forma de servicio local, fortaleciendo la posibilidad total de los municipios de diferentes tasas impositivas, exenciones e instalaciones, así como para reducir la contratación hasta que se reinicie. Abolió la IMU en residencias primarias y algunos casos similares, así como el componente de TARES en relación con los servicios indivisibles. De forma simultánea, estableció el nuevo tributo que IUC (Impuesto Municipal Único) impuso a quienes poseen u ocupan títulos de seguridad u ocupan títulos en áreas locales o no cubiertas dedicadas a cualquier uso, subdivididas en dos componentes: la IMU, a los activos pagaderos por el propietario de edificios excluyendo residencias primarias; un componente sobre servicios, que a su vez se divide en Tributo por servicios indivisibles (TASI) y el impuesto a los residuos (TARI) para financiar los costos de recolección y disposición de residuos.
La premisa del impuesto TASI es la posesión o posesión de cualquier tipo de edificios, incluida la casa principal, sea cual sea su uso.
Se espera que la base imponible sea el único municipio italiano que aplica el impuesto (IMU). La tasa básica de TASI es de 1 por mil. El Ayuntamiento, por resolución del consejo, puede determinar la tasa (o reinicio) respetando en cualquier caso la restricción bajo la cual la suma de las tasas de TASI e IMU para cada tipo de propiedad no excede la tasa máxima permitida por la ley del estado para la IMU al 31 de diciembre de 2013, fijada en 10.6 por mil y otras tasas de impuestos menores, en relación con diferentes tipos de propiedad. Para 2014, la tasa máxima no superaría el 2,5 por mil. Para los edificios rurales para uso comercial, la tasa máxima de TASI no podría exceder el límite de 1 por mil.
En el caso de que la unidad de vivienda esté ocupada por una persona que no sea el propietario de la propiedad, el TASI se comparte entre este último y el inquilino, a una tasa que el municipio establece para el propietario de los bienes raíces. El ocupante paga el TASI en la medida determinada por el municipio en un porcentaje entre el 10 y el 30 por ciento de la cantidad total. El resto es pagado por el dueño de la propiedad. Si el Consejo no actúa, la división entre el propietario y el inquilino, este último debe pagar el 10% de impuestos.
Comprar una propiedad en Italia: el gravamen sobre la transferencia de propiedad para su consideración
Las transferencias de bienes raíces están sujetas a impuestos de registro (registro, hipoteca y terreno), sobre el valor catastral o real, o el impuesto al valor agregado, excepto por algunas áreas de superposición entre las dos formas de tributación. El gravamen varía mucho dependiendo de si se usan casas o edificios y el intercambio que involucra a particulares o empresas.
El Artículo 26 del Decreto Ley italiano n. 104 de 2013 ha enmendado, con efecto a partir del 1 de enero de 2014, las tarifas de registro, hipotecas y terrenos, en relación con las transferencias de propiedades inmobiliarias ubicadas en Italia. La compra de una casa italiana está sujeta a un impuesto de registro del 9%; ha confirmado la exención del impuesto de timbre, el registro de la propiedad por cargos especiales y las tasas hipotecarias. Los actos anteriormente mencionados están sujetos a los impuestos hipotecarios y catastrales en una cantidad fija de 50 euros.
Si el vendedor es una empresa, según corresponda, la asignación es:
- exentos del IVA, con el impuesto de inscripción del 9% y los impuestos hipotecarios y catastrales por un importe de 50 EUR cada uno;
- sujeto al IVA, a una tasa del 10% (o 22% para casas de lujo); en este caso, las tasas de inscripción, hipotecas y terrenos, ascienden a 200 euros para ambos.
Si la adquisición se refiere a la «primera casa«, los suministros están sujetos a tasas de impuestos más bajas, a saber:
- en el caso de la compra por parte del sector privado (o de una empresa, pero vendida sin IVA) al impuesto de registro del 2%, y los impuestos hipotecarios y territoriales en una cantidad fija, equivalente a 50 euros;
- en el caso de la compra por parte de la empresa, las ventas están sujetas al IVA, al IVA del 4% y al impuesto hipotecario, catastral y registro como importe fijo de 200 euros.
El comprador extranjero que tiene la intención de beneficiarse de la reducción de impuestos de la «primera casa» debe tomar su residencia en la propiedad dentro de los 18 meses posteriores a la firma de la escritura de compra.
Para completar, debemos agregar que el impuesto de registro sea proporcional y en ningún caso será inferior a 1.000 euros.
Si la transferencia tiene como objeto tierras de cultivo y pertenencias relacionadas en favor de personas distintas a las de los agricultores directos y profesionales, el impuesto se aplica en la medida del 12 por ciento.
Heredar una propiedad en Italia: el gravamen sobre la transferencia de bienes inmuebles de forma gratuita
En Italia, el impuesto al patrimonio puede imponerse sobre el eje hereditario (valor total de los activos netos) o la cuota de la herencia recibida por herederos individuales. En el primer caso, el objetivo de los responsables políticos es la igualdad de los puntos de partida; en el segundo caso, el objetivo es la meritocracia, es decir, la obtención de un beneficio como consecuencia de un esfuerzo.
En Italia, la tributación de las transferencias por herencia y donación fue reintroducida por la Ley de Conversión del Decreto Ley 262/2006, con procedimientos muy similares a los reglamentos anteriores, abolida por la Ley 383/2001. De hecho, la legislatura evoca la nueva ley y, desde entonces, las normas se encuentran en la Ley Consolidada de 1990 (Decreto Legislativo 346/1990), que había sido derogada por la Ley 383/2001.
La D.L. 262 (con las modificaciones introducidas en la conversión de la Ley de orden de emergencia) requiere que cualquier propiedad heredada o recibida como donación esté sujeta a impuestos (a excepción de las excepciones individuales, que se describen más adelante). En el caso de que sea propiedad heredada, los herederos están obligados a pagar los impuestos de la hipoteca y la tierra (tasas del 2 y 1 por ciento, respectivamente). Además, si la propiedad heredada cae bajo la «residencia principal», los impuestos hipotecarios y catastrales se fijan en 200 euros.
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