Ley inmobiliaria

Italia: Subastas de viviendas y ahorro del 30-40%.

Italia

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Leyendo esta guía aprenderá cómo funcionan las subastas en Italia y por qué los expertos inmobiliarios coinciden en que esos años (2022, 2023, 2024) son el momento adecuado para comprar su casa en el Belpaese, ya sea por inversión o por vacaciones.

Subastas judiciales: la ley italiana

Cuando alguien no puede pagar una deuda durante mucho tiempo, y la suma se convierte en una cantidad consistente, la deuda impagada es transformada en ejecución hipotecaria por el juez. Tras un largo periodo de insolvencia, el tribunal decide ejecutar un bien valioso propiedad del interesado. Este activo se venderá públicamente y el producto se utilizará para reembolsar a quienes hayan acumulado deudas incobrables. La mayoría de los casos se refieren a quiebras, hipotecas de viviendas y préstamos no liquidados.
Una subasta judicial sigue un proceso específico: primero el juez emite la orden de venta. Este documento fija un plazo de entre 90 y 120 días para proponer ofertas. También se definen las modalidades de pago del depósito.

Así que, básicamente, con una subasta, el juez permite la venta forzosa de un inmueble propiedad de un particular o de una empresa. Pero, ¿quién se encarga de todo el procedimiento? El juez está obligado (artículo 591-bis- Código de Procedimiento Civil italiano) a delegar las operaciones de venta a un notario, un abogado u otro contable incluido en un grupo especial de profesionales según el artículo 179-ter del mismo código. Esta decisión funciona a menos que el juez decida proceder directamente para proteger los intereses de las partes. Después de la venta, se delegan todas las demás actividades, excepto las reguladas por el artículo 586 del Código de Procedimiento Civil.
Cuando usted participa en una subasta, está protegido por los notarios, que actúan como intermediarios y garantizan contra los riesgos de perturbación o de blanqueo de dinero.

¿Qué es una subasta de viviendas? ¿Cómo puede participar?

Una subasta de viviendas es una oportunidad para comprar una propiedad ahorrando dinero. Según los datos más recientes del mercado inmobiliario, al comprar una casa en una subasta se puede ahorrar hasta un 30%-40% del precio/valor real de la casa. La compra de una propiedad a un precio más bajo es siempre una cosa interesante – se puede utilizar para

  1. hacer una inversión a corto plazo
  2. utilizarla para sus vacaciones
  3. alquilarla para obtener beneficios a lo largo de los años.

Si eliges la primera opción, si quieres sacar lo mejor de tu inversión, puedes reformarla y darle la vuelta para aumentar su valor. El «house flipping» significa refrescar el diseño y el mobiliario para causar una buena impresión a los compradores.

¿Cuáles son los dos tipos principales de venta judicial en Italia?

Sin subasta

La oferta se presenta en el registro del tribunal en un sobre cerrado. El sobre contiene un papel con el precio ofrecido por el participante, la hora y la forma de pago. Siempre que un depósito confirmatorio – que no es menos del 10% del precio ofrecido. Si el oferente no gana la subasta, la suma vuelve a él. La oferta es irrevocable.

Con subasta

Este tipo de venta judicial se utiliza raramente en la actualidad. Cuando hay subasta, la adjudicación es provisional. Esto significa que todavía se permiten otras ofertas durante los diez días siguientes. De este modo, el precio del inmueble puede aumentar como consecuencia de las mayores pujas. Si el inmueble no se adjudica en la primera fase de la subasta, el juez prepara una nueva venta.

Subastas en línea a distancia

En el pasado, todas las subastas se celebraban normalmente dentro de los tribunales italianos, tras un periodo mínimo obligatorio dedicado al anuncio y a la subasta en sí.
En los últimos años, la mayoría de las subastas a domicilio se celebran en línea. Il Consiglio Nazionale dei Notai (Consejo Nacional del Notariado italiano) ha creado una plataforma específica. Las ventas tienen lugar en el notario «subastador» o en los notarios «periféricos», designados por el juez ejecutivo.

¿Quién puede participar?

«Todo el mundo, excepto el deudor, puede ofrecer la compra del bien ejecutado personalmente o por medio de un apoderado legal también de acuerdo con el artículo 579, último párrafo (dicho párrafo regula la oferta por persona a designar, en la forma «anónima», a través de un tercer participante).

Subastas en Italia: pagos, plazos, derechos del antiguo propietario

Cuando se compra en el mercado normal, basta con acordar el precio de venta con el propietario y proceder a la escritura. Cuando se compra all’incanto los plazos son más largos, en primer lugar hay que esperar al día de la subasta fijado por el juez y a la posterior licitación entre los participantes que han presentado una oferta.
Una vez asignada la propiedad, el juez emite un decreto que establece las condiciones de pago y otros plazos.
Una vez concluido el procedimiento judicial, hay que esperar al plazo establecido por el juez, que da al antiguo propietario un tiempo limitado para salir, o al plazo del contrato de arrendamiento de los posibles inquilinos. Por ello, la subasta de una vivienda es una solución perfecta para quienes quieren ahorrar dinero, pero no tienen una necesidad urgente de mudarse a una nueva casa.

Subastas en Italia: pagos, plazos, derechos del antiguo propietario

Cuando se compra en el mercado normal, sólo hay que acordar el precio de venta con el propietario y proceder a la escritura. Cuando se compra all’incanto los plazos son más largos, en primer lugar hay que esperar al día de la subasta fijado por el juez y a la posterior licitación entre los participantes que han presentado una oferta.
Una vez asignada la propiedad, el juez emite un decreto que establece las condiciones de pago y otros plazos.
Una vez concluido el procedimiento judicial, hay que esperar al plazo establecido por el juez, que da al antiguo propietario un tiempo limitado para salir, o al plazo del contrato de arrendamiento de los posibles inquilinos. Por ello, la subasta de una vivienda es una solución perfecta para quienes quieren ahorrar dinero, pero no tienen una necesidad urgente de mudarse a una nueva casa.

Otra información importante que hay que tener previamente es la relativa a los inquilinos que viven actualmente en el inmueble. Hay que comprobar si la liberación de la casa está indicada en el decreto firmado por el juez. Muy a menudo, los adjudicatarios de una vivienda embargada tienen que lidiar con inquilinos que se niegan a abandonarla. En estas circunstancias, la única solución es recurrir a la policía para que disponga el desalojo. Sin embargo, siempre es mejor comprobar este aspecto para evitar esta práctica.

Cómo participar

Pueden participar tanto personas físicas como jurídicas. ¿Cuáles son los requisitos?
Es necesario presentar

  • la solicitud de participación en la subasta, es decir, la oferta.
  • la transferencia bancaria/IBAN, como depósito, por un importe no inferior al 10% del precio de la puja
  • la copia por las dos caras (anverso y reverso) del documento de identidad y del Codice Fiscale de las personas que participan en la subasta.

Recuerde que si renuncia a la vivienda que le ha sido adjudicada no se le devuelve el depósito que ha pagado.

Qué evaluar antes de comprar una casa por subasta en Italia

Hay información importante que evaluar antes de participar en la venta. Por eso necesita un asesor especializado que conozca todo lo relacionado con el mercado inmobiliario italiano.
Puede ser un abogado especializado, un arquitecto u otro profesional que trabaje en el negocio inmobiliario. De lo contrario, habrá problemas.

Valoración de los bienes inmuebles

En primer lugar, si tiene la intención de participar en una subasta judicial, necesita ver la tasación inmobiliaria. Se trata de un documento que contiene una consulta profesional imparcial sobre el valor real de una vivienda. A través de la tasación inmobiliaria se determina el valor justo de mercado de una vivienda. ¿Qué contiene la tasación? Toda la información esencial sobre el inmueble, como:

  • El plano de la vivienda
  • La distribución de la vivienda, los servicios y las características
  • Datos catastrales (superficie habitable, superficie del terreno, etc.)
  • Estilo de construcción
  • Calidad general de los materiales
  • Antigüedad – Fecha de construcción
  • Estado de los pagos del propietario al condominio
  • Actualizaciones de la modernización
  • Presencia de cualquier abuso de construcción en la casa

Recuerda que también puedes consultar la tasación online.
Por último, preste atención a los posibles abusos constructivos de la vivienda: el nuevo propietario sigue estando sujeto a sanciones por los defectos cometidos por el deudor. Lo mismo ocurre con los gastos de condominio: quien se hace cargo está obligado a ponerse al día con los atrasos.