قانون الملكية العقارية

تشمل ممارساتنا العقارية الواسعة على الاستيعاب والتطوير والتمويل وبيع وتأجير العقارات في ايطاليا.

لدينا محامين ايطاليين مؤهلين مدربين ولديهم خبرات متميزة في المجالات التالية:

• بيع وشراء العقارات في ايطاليا
• أشكال ملكية الشقق الخاصة
• الضرائب الايطالية والعقارات
• تنظيم استخدام الأراضي وهيكلة الشراكات العقارية

في كثير من الأحيان نساعد بخصوص التفاوض في المعاملات العقارية المعقدة وكذلك التعامل مع التحليل القانوني والوثائق.

لغات العمل لدينا في مجال قانون الملكية العقارية هي: الايطالية، الانجليزية، الألمانية، الروسية، الإسبانية واليونانية.

الموضوع: شراء أو بيع العقارات في ايطاليا

شراء أو بيع العقارات في ايطاليا هي قضية معقدة وتتطلب مهنيين مختصين في العادة. عموماً هناك ثلاث مراحل لبيع وشراء عقار في ايطاليا:

1. عرض بيع (Propostale Irrevocabile di Acquisto)
2. عقد بيع مبدئي (“Compromesso” أو “Contratto Preliminare”)
3. سند الشراء النهائي (Rogito Notarile) والذي يوقع من قبل كاتب العدل العام الايطالي.

1. عرض بيع (Propostale Irrevocabile di Acquisto):

المرحلة الأولى تتكون من صياغة عرض مكتوب (عرض بيع) الذي يجب أن يتم توقيعه من خلال مشتري مهتم بهدف ازالة الملكية من السوق لمدة معينة من الوقت (يوافق الطرفان على ذلك). عرض البيع يرفق مع شيك (بنسبة صغيرة من المبلغ المعروض)، والذي سيتم ايداعه في حساب وكالة الملكية العقارية (ان وجد) أو يتم ايداعه لحساب البائع. حتى لو لم يُلزم هذا العرض الطرفين على وضع اللمسات الأخيرة على عقد الشراء النهائي، يحتاج المشتري الى الانتباه جيداً قبل التوقيع على عرض البيع بالنظر الى ان هذا العقد قد يُنتج أثاراً قانونية.

2. عقد بيع مبدئي

من الضروري التوضيح أنه ليس الزامي التوقيع على عرض البيع، من الممكن تخطي هذه المرحلة والتوقيع مباشرة على عقد البيع المبدئي وهي اتفاقية بيع مناسبة. حتى لو لم يكون للعقد المبدئي تأثير على نقل ملكية العقار، من الضروري الاستمرار في التحقيقات الأولية للممتلكات قبل التوقيع عليه لأن هذا العقد له العديد من الآثار القانونية الملزمة للطرفين. على سبيل المثال، المحاكم الايطالية طالبت وكالات الملكية العقارية بأنه يحق لها تلقي عمولات عندما يتم توقيع العقد المبدئي حتى لو لم يتم وضع اللمسات الأخيرة على العقد النهائي. يجب ان يتم تسجيل العقد الأولى في مكتب الضرائب الايطالي المختص وهذا التسجيل يتطلب دفع مسبق لجزء من ضرائب الدولة: كمية الضرائب المدفوعة عند تسجيل العقد الأولى سيتم خصمها من المبلغ الكلي عند التوقيع النهائي أمام كاتب العدل الايطالي.

بعد توقيع العقد الأولى، من الضروري بذل العناية الواجبة (القانونية والتقنية) للممتلكات من أجل التحقق ما إذا كان يتوافق مع المتطلبات القانونية والتقنية والهيكلية على النحو الذي حددته الدولة الايطالية والبلدية. فريقنا يشمل مساح الأراضي الذي انيطت به مهمة اعداد تقرير فني على الممتلكات.

3. سند الشراء النهائي

يجب ان يتم التوقيع على صك الشراء النهائي أمام كاتب العدل الايطالي (الشخص الوحيد المهني المكلف بتوثيق العقد). لا يتطلب وجودك شخصياً، نحن نتصرف بالنيابة عنك من خلال التوكيل الذي سيسمح لنا بتوقيع الاتفاق. وينطبق الشيء نفسه على عرض البيع وعقد البيع الأولى (انظر أعلاه).

تتكون خدماتنا من:

• المرحلة الأولى -التفاوض وصياغة عرض البيع

1. التفاوض على سعر العقار
2. التفاوض على أتعاب وكيل عقارات
3. صياغة عرض البيع وجمع توقيعات كل من البائع والمشتري
4. والاجتماع مع البائع، إذا لزم الأمر

• المرحلتين الثانية والثالثة -سيتم تنفيذ هذه المراحل بشرط أن يتم الانتهاء من عملية التفاوض (المرحلة الاولى) بنجاح.

1. تقديم نصائح عامة لك حول من الذي سيكون المالك القانوني للممتلكات للحد من المشاكل الضريبية والميراث في إيطاليا.
2. الحصول على الرمز الضريبي المطلوب لشراء أي من الممتلكات.
3. تقديم المشورة حول مسؤوليتك نحو الضرائب الايطالية وغيرها من النفقات التي تتعلق بالبيع.
4. صياغة عرض الشراء / أو صياغة عقد مبدئي و/ أو الموافقة على العقود المقدمة من المشتري.
5. الاشارة الى أي مشاكل واضحة في الوثائق المرفقة -أو ابلاغك بعدم وجود مشاكل.
6. لفت انتباهك الى الاستفسارات الأخرى التي يجب عليك القيام بها.
7. اطلاعك على آخر نتائج استفساراتنا بما يتعلق بالشراء بشكل عام.
8. ترتيبات اكمال الشراء من خلال توقيع سند الملكية (Rogito) أمام كاتب العدل العام الإيطالي.
9. الاتصال مع جميع وكلاء العقارات والمطورين والمحامين (لو كلف البائع المحامين بذلك) وكاتب العدل ومكتب الضرائب وسجلات الممتلكات العامة الخ…
10. تكليف مساح أراضي من خلالنا ليقوم بدراسة هذه الممتلكات وصياغة التقرير الفني.
11. اصلاح أي عيوب في العنوان وقضايا التخطيط المعقدة وقضايا الشفعة والقضايا المطولة.
12. المساعدة في فتح حساب مصرفي في إيطاليا.
13. ترتيب المباني ومحتويات التأمين.
14. التعامل مع كاتب العدل لترتيب عمليات البحث الأخيرة والتي يتعين الاطلاع عليها لضمان أن الملكية التي سوف تباع خالية من الضرائب وسجلات الممتلكات العامة الخ.
15. الموافقة على صياغة صك العنوان (Rogito) المقدم من خلال كاتب العدل.
16. التعامل مع كاتب العدل لترتيب تسجيل عنوانك في السجل العقاري الإيطالي.
17. الاتصال بجميع وكلاء العقارات والمطورين والمحامين (لو كلف البائع المحامين بذلك) وكاتب العدل ومكتب الضرائب وسجلات الممتلكات العامة الخ…
18. تكليف مساح أراضي من خلالنا ليقوم بدراسة هذه الممتلكات وصياغة التقارير الفنية.
19. اصلاح اي عيوب في العنوان وقضايا التخطيط المعقدة وقضايا الشفعة والقضايا المطولة.
20. المساعدة في فتح حساب مصرفي في إيطاليا.
21. ترتيب المباني ومحتويات التأمين.

لا يجب أن يتم التعامل مع محتويات هذه الصفحة على انها معلومات رسمية عن القوانين الايطالية. لا يعتبر الكاتب ولا الناشر مسؤولاً عن نتائج الأعمال التي قد تنشأ بناءً على المعلومات الواردة في هذا الملخص، ونحن غير مسؤولين أيضاً عن أي أخطاء أو بيانات محذوفة. هذا النص لم يكتب من أجل تقديم خدمات قانونية أو محاسبية أو ضريبية. كما اننا نشجع القرّاء على السعي في طلب المشورة القانونية المهنية بما يتعلق في أي قضية قبل اتخاذ أي قرار.