نظام الضرائب العقاري الإيطالي

تشمل تركيبة نظام الضرائب العقارية الإيطالية نظراً لطبيعتها المعقدة جميع مستويات الحكومة المركزية والمحلية. شركتنا للمحاماة, تتألف من محامين يتحدثون الإنجليزية الإيطالية ولديهم خبرة واسعة في مساعدة العملاء الأجانب في عمليات الشراء, بما في ذلك المشورة القانونية التي تركز على توفير أفضل تخطيط ضريبي محدد. في إيطاليا ، مثل غيرها من البلدان الأوروبية، تتكون الضريبة العقارية من الضرائب على الدخل والثروة وعلى سندات النقل والإيجارات. فهو يختلف بوصفها وظيفة من الأطراف المعنية (الشركات والمهنيين ، أو أولئك الذين لا يمارسون الأنشطة التجارية والعمل الحر) وطبيعة العقارات (المنازل والمباني للاستخدام الصناعي).

على وجه التحديد ، يمكننا التمييز بين خمس فئات من الضرائب المفروضة على العقارات:

• طبيعة “الدخل” الضريبي الذي يكون أساسه الدخل الناتج من الممتلكات أو حيازة الممتلكات (ضريبة الدخل الشخصية ، IRES).

• الضرائب الطبيعية “الأصول” التي تتمثل في ملكية أو حيازة الممتلكات (IMU).

• ضريبة على الخدمات العامة المقدمة لأصحاب الأملاك (TASI).

• ضريبة على نقل الملكية للنظر فيها (ضريبة القيمة المضافة ، والتسجيل ، والرهن العقاري ، والأراضي).

• فرض ضرائب على نقل العقارات مجاناً (ضريبة الإرث والهبة).

• ضريبة على الإيجار (القسيمة الجافة والتسجيل ورسوم الدمغة على عقود الإيجار).

بادئ ذي بدء ، يعد قانون الضرائب أحد المتطلبات الأساسية لدخول نظام الضرائب الإيطالي. قانون الضرائب هو رمز تعريف دافعي الضرائب في كل من علاقاتهم مع السلطات الضريبية والهيئات والإدارات العامة. من خلال قانون الضرائب ، يتم تحديد دافع الضرائب من خلال السجل الضريبي ، لذلك يجب على دافعي الضرائب الإشارة إليه في جميع الإجراءات والمستندات ذات الصلة بالأغراض الضريبية (على سبيل المثال ، الإقرار الضريبي السنوي ، صك بيع الممتلكات ، وما إلى ذلك).).

إمتلاك عقار في إيطاليا: الضريبة على الدخل

تخضع العقارات في إيطاليا لضرائب الدخل (ضريبة الدخل الشخصية ، IRES و IRAP) أو القيمة (IMU من 2012). يساهم الدخل الناتج عن العقارات في تكوين القاعدة الضريبية التي تطبق على ضريبة الدخل الشخصية (PIT-IRES) المفروضة على الأفراد والمجتمع. إذا تم منح العقار في عقد إيجار / استئجار ، فإنه يخضع للضرائب ، ويتم دفع “الإيجار” دوريًا من قبل المستأجر / الساكن ؛ إذا لم يكن العقار مؤجرًا / مستأجرًا ، يتم استخدامه لحساب القاعدة الضريبية للدخل العقاري (متوسط الدخل الذي تحققه الوحدات العادية).

يمكن لمالك العقار الذي قرر استئجاره / تملكه أن يختار بين نظامين ضريبيين مختلفين: ضريبة الدخل أو “السعر الثابت” ؛ إذا كان الشخص يختار نظام ضريبة الدخل العادي ، فإنه مؤهل للحصول على خصم من الدخل يكون أكبر عندما يدخل في عقد إيجار متفق عليه.

استئجار عقار في إيطاليا: ضريبة على الإيجارات

غالبًا ما يحدث أن يشتري مقيم غير إيطالي عقارًا لأغراض التأجير. بالنسبة إلى المساكن المستأجرة ، يخضع الدخل لضريبة تقدمية شخصية أو ، اعتبارًا من عام 2011 ، على خيار المؤجر ، إلى “مخطط ضريبة المعدل الثابت (cedolare secca)”. في النظام العادي ، يتم الاعتراف بالإيجارات في استقطاعات ضريبة الدخل من دخل المالك بدرجات متفاوتة ، حسب نوع العقد (الرسوم المجانية أو المتفق عليها). “المعدل الثابت” الذي أدخله المرسوم التشريعي رقم. 23 من عام 2011 والمحجوزة حصرا للقطاع الخاص ، هو ضريبة نسبية على السكن إيرادات الإيجار. وبلغ معدل 19 ٪ لرسوم الإيجار المتفق عليها و 21 ٪ لأولئك الذين لديهم تأجير الخطوط المجانية. “المعدل الثابت” يحل محل ضريبة الدخل الشخصي وضريبة التسجيل وختم العقد والتوصيات والقرارات ذات الصلة. وينطوي قرار تطبيق “السعر الثابت” على التنازل عن مالك العقار في إيطاليا لزيادة الإيجار طوال مدة الخيار. في النظام العادي مثل “المعدل الثابت” للمستأجر منخفض الدخل ، هناك خصم للمتغير الضريبي (من 150 إلى حوالي 1000 كيان يورو).

يجب تسجيل جميع عقود الإيجار وتأجير الممتلكات الإيطالية غير المنقولة (بما في ذلك تلك المتعلقة بالأموال الريفية وتلك التي تنص عليها ضريبة القيمة المضافة السلبية) ، بغض النظر عن قيمتها وإذا استمرت لأكثر من 30 يومًا في السنة. وبالتالي ، يجب على دافعي الضرائب الذين لا يختارون نظام ضريبة السعر الموحد دفع ضريبة التسجيل. يكون ذلك مستحقًا ، وفقًا لعقد الإيجار أو اجرة السكن، بالطريقة التالية:

• للمباني السكنية: 2 ٪ من الإيجار السنوي مضروبة في كل عام ؛

• المباني المستخدمة من قبل الطبيعة: 1 ٪ من الإيجار السنوي إذا تم تنفيذ عقد الإيجار من قبل دافعي الضرائب على ضريبة القيمة المضافة و2٪ من الرسوم في الحالات الأخرى

• الصناديق الريفية: 0.50 ٪ من الرسوم السنوية مضروبة في كل عام ؛

• المباني الأخرى: 2 ٪ من الرسوم السنوية مضروبة في كل عام.

وقد تم إدخال ضريبة بديلة على عقود الإيجار بهدف تخفيف العبء الضريبي على عقود الإيجار ومكافحة التهرب الضريبي على نطاق واسع. قانون الاستقرار الإيطالي لعام 2014 ، في الواقع ، يضمن مكافحة التهرب الضريبي في مجال عقود الإيجار ، المخصصة للبلديات من مهام الرصد فيما يتعلق بعقود الإيجار ، حتى باستخدام سجل العمارات. كما ينص على أن المدفوعات على الإيجارات من الوحدات السكنية ، باستثناء تلك المباني السكنية العامة ، يجب أن تدفع إجباريا ، أيا كان المبلغ ، باستثناء استخدام النقدية وضمان التتبع أيضا للإقرار الخطي للاتفاقات التعاقدية المتعلقة بالحصول على الفوائد والخصومات الضريبية من قبل المالك والمستأجر.

إدارة الممتلكات في إيطاليا: فرض ضريبة على رأس المال والخدمات غير القابلة للتجزئة: IMU و TASI

في إيطاليا ، ضريبة البلدية هي رسوم مستحقة على العقارات المحتفظ بها كممتلكات أو حقوق عينية أخرى (الانتفاع ، الاستخدام ، الإسكان ، الإيجار ، السطح).

باختصار ، قدم قانون الاستقرار لعام 2014 من 1 يناير 2014 مراجعة لضريبة العقارات الإيطالية التي تهدف إلى تعزيز الرابط بين العبء الضريبي والمبلغ المتلقاة في شكل خدمة محلية ، مما يعزز للبلديات إمكانية كاملة لمعدلات ضريبية متفاوتة والإعفاءات والتسهيلات وكذلك تخفيض المشتريات حتى تتم إعادة تعيينها. وقد ألغى اتحاد IMU في المساكن الأولية وبعض الحالات المشابهة ، بالإضافة إلى عنصر TARES فيما يتعلق بالخدمات غير القابلة للتجزئة. وفي الوقت نفسه ، أنشأت الشعبة الجديدة IUC (ضريبة البلدية الوحيدة) التي تفرض على أولئك الذين يمتلكون أو يحتفظون بأي ضمانات أو يحتفظون بحق الملكية في أي مناطق محلية أو مناطق غير مأهولة تعمل في أي استخدام ، مقسمة إلى مكونين: وحدة المراقبة الدولية ، إلى الأصول التي يدفعها المالك. المباني باستثناء المساكن الأولية ؛ مكون على الخدمات ، والذي ينقسم بدوره إلى ضريبة للخدمات غير القابلة للتجزئة (TASI) والضريبة على النفايات (TARI) لتمويل تكاليف جمع النفايات والتخلص منها.

فرضية الضريبة TASI هي امتلاك أو حيازة أي نوع من المباني ، بما في ذلك المنزل الرئيسي ، مهما كان استخدامه.

من المتوقع أن تكون القاعدة الضريبية هي البلديات الإيطالية الوحيدة التي تطبق الضريبة (IMU). المعدل الأساسي للتداول هو 1 في الألف. يجوز لمجلس المدينة ، بقرار من المجلس ، تحديد معدل (أو إعادة) الاحترام على أي حال القيد الذي بموجبه لا يتجاوز مجموع معدلات TASI و IMU لكل نوع من الممتلكات الحد الأقصى المسموح به من قبل الدولة القانون الصادر عن الاتحاد الدولي للنقل الجوي حتى 31 ديسمبر 2013 ، وتم تحديده عند 10.6 لكل ألف ومعدلات ضرائب ثانوية أخرى ، فيما يتعلق بأنواع مختلفة من الممتلكات. بالنسبة لعام 2014 ، لن يتجاوز الحد الأقصى 2.5 لكل ألف. ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻟﻣﺑﺎﻧﻲ اﻟرﯾﻔﯾﺔ ﻷﻏراض اﻷﻋﻣﺎل ، ﻻ ﯾﻣﮐن أن ﯾزﯾد اﻟﺣد اﻷﻗﺻﯽ ﻟﻣﻌدل TASI ﻋن 1 ﻓﻲ اﻷﻟف.

في حالة إشغال الوحدة السكنية من قبل شخص آخر غير مالك العقار ، فإن TASI مشتركة بين الأخير والمستأجر ، بمعدل تحدده البلدية لمالك العقار. يدفع المستأجر “ TASI” إلى الحد الذي تحدده البلدية بنسبة تتراوح بين 10 و 30 بالمائة من المبلغ الإجمالي. يتم دفع الباقي من قبل مالك العقار. إذا كان المجلس لا يعمل ، والتقسيم بين المالك والمستأجر ، فإن هذا الأخير يجب أن يدفع ضريبة 10 ٪.

شراء عقار في إيطاليا: فرض ضريبة على نقل الملكية للنظر فيها

تخضع التحويلات العقارية لضرائب التسجيل (السجل والرهن العقاري والأرض) ، على القيمة المساحية أو القيمة الحقيقية ، أو ضريبة القيمة المضافة ، باستثناء مناطق قليلة من مجالات التداخل بين هذين الشكلين من الضرائب. تختلف هذه الضريبة بشكل كبير اعتمادًا على ما إذا كان يتم استخدام المنازل أو المباني أو تبادل الأفراد أو الشركات الخاصة.

المادة 26 من المرسوم الإيطالي قانون ن. عدلت 104 من عام 2013 ، اعتبارا من 1 يناير 2014 ، رسوم التسجيل والرهن العقاري والأراضي ، فيما يتعلق بالتحويلات العقارية للعقارات الموجودة في إيطاليا. يخضع شراء منزل إيطالي لضريبة تسجيل تبلغ 9٪ ؛ وقد أكدت الإعفاء من رسوم الدمغة ، وتسجيل الأراضي عن طريق الرسوم الخاصة ورسوم الرهن العقاري. تخضع الأفعال المذكورة أعلاه لضرائب الرهن العقاري والضرائب العقارية بمبلغ ثابت قدره 50 يورو.

إذا كان البائع هو شركة ، حسب الاقتضاء ، فإن الواجب هو:

• معفاة من ضريبة القيمة المضافة ، مع ضريبة تسجيل قدرها 9 ٪ وضرائب الرهن العقاري والضرائب العقارية تبلغ قيمتها 50 يورو لكل منها ؛

• تخضع لضريبة القيمة المضافة ، بمعدل 10 ٪ (أو 22 ٪ للمنازل الفاخرة) ؛ في هذه الحالة ، رسوم التسجيل والرهن العقاري والأرض ، تصل إلى 200 يورو لكليهما.

إذا كانت عملية الاستحواذ تتعلق بـ “المنزل الأول” ، فإن الإمدادات تخضع لمعدلات ضريبية أقل وهي:

• في حالة الشراء من جانب القطاع الخاص (أو المشروع ، ولكن يتم بيعه بدون ضريبة القيمة المضافة) ، إلى ضريبة التسجيل بنسبة 2 ٪ ، وضرائب الرهن العقاري والأرض بمبلغ ثابت ، يساوي 50 يورو ؛

• في حالة الشراء من قبل الشركة ، مع خضوع المبيعات لضريبة القيمة المضافة ، لضريبة القيمة المضافة بنسبة 4 ٪ وضريبة الرهن العقاري والمسح العقاري والتسجيل كمبلغ ثابت قدره 200 يورو.

يجب على المشتري الأجنبي الذي يعتزم الاستفادة من تخفيض “البيت الأول” الضريبي أن يتولى إقامته في العقار خلال 18 شهرًا من توقيع عقد الشراء.

وللاستكمال ، يجب أن نضيف أن ضريبة التسجيل تكون متناسبة ولا تقل بأي حال عن 1000 يورو.

إذا كانت عملية النقل لها أرض زراعية موضوعية وما يرتبط بها من امتيازات لصالح أشخاص آخرين غير المزارعين المباشرين والمحترفين ، فإن الضريبة تنطبق على نسبة 12٪.

وراثة الممتلكات في إيطاليا: فرض ضريبة على نقل العقارات مجانا

في إيطاليا ، قد يتم فرض الضريبة العقارية على المحور الوراثي (القيمة الإجمالية لصافي الأصول) أو حصة الحصص من الميراث التي يتلقاها الورثة الأفراد. في الحالة الأولى ، يكون هدف صانعي السياسات هو المساواة في نقاط البداية ؛ في الحالة الثانية ، الهدف هو الجدارة ، أي الحصول على منفعة نتيجة لجهد.

في إيطاليا ، أعيد فرض ضريبة على التحويلات بالميراث والتبرع بموجب قانون تحويل المرسوم بقانون 262/2006 ، مع إجراءات مشابهة للغاية للوائح السابقة ، ألغيت بموجب القانون 383/2001. في الواقع ، فإن التشريع يستحضر القانون الجديد ، ومنذ ذلك الحين ، القواعد الواردة في القانون الموحد لعام 1990 (المرسوم التشريعي 346/1990) ، الذي تم إلغاؤه بموجب القانون 383/2001.

D.L. 262 (مع التعديلات التي أدخلت على تحويل قانون أمر الطوارئ) تتطلب أن تخضع أي ملكية موروثة أو مستلمة كتبرع للضريبة (باستثناء استثناءات فردية ، موصوفة كذلك أدناه). في حالة كونها ملكية موروثة ، فإن الورثة ملزمون بدفع الرهن العقاري وضرائب الأراضي (بنسبة 2٪ و 1٪ على التوالي). بالإضافة إلى ذلك ، إذا كانت الممتلكات الموروثة تقع تحت “الإقامة الرئيسية” ، فإن ضرائب الرهن العقاري والضرائب العقارية تبلغ 200 يورو.

لا ينبغي أن تؤخذ محتويات هذه الصفحة كبيان رسمي من القانون والممارسة الإيطالية. لا يتحمل المؤلف أو الناشر المسؤولية عن نتائج الإجراءات المتخذة على أساس المعلومات الواردة في هذا الملخص ، ولا عن أي أخطاء أو سهو. لا يهدف هذا النص لتقديم المشورة القانونية والمحاسبية أو الضريبية. يتم تشجيع القراء على طلب المشورة المهنية فيما يتعلق بأمور محددة قبل اتخاذ أي قرار.