فئات: أسئلة وأجوبة قانون العقارات

شراء منزل في إيطاليا: دليلك الشامل – 16 سؤالاً شائعًا أساسيًا
فيما يلي دليل للأسئلة الشائعة حول شراء منزل في إيطاليا كأجنبي:

أفضل وقت في السنة لشراء منزل في إيطاليا هو خلال موسم الركود، والذي عادة ما يكون من نوفمبر إلى مارس. خلال هذا الوقت، من المرجح أن تجد صفقات جيدة وستكون هناك منافسة أقل من المشترين الآخرين.

تشمل بعض المجالات الشائعة من حيث القيمة/الاستثمار المتصور ما يلي:

  • توسكانا: تشتهر توسكانا بتلالها المتموجة ومزارع الكروم ومدن العصور الوسطى.
  • أومبريا: أومبريا هي منطقة أقل جذباً للسياح في إيطاليا وتشتهر بريفها الجميل ومدنها التاريخية.
  • ليغوريا: تقع ليغوريا على الريفييرا الإيطالية وتشتهر بشواطئها وجبالها ومأكولاتها اللذيذة.
  • فينيتو: فينيتو هي موطن مدينة البندقية وتشتهر بقنواتها وهندستها المعمارية ونبيذها
  • سردينيا: سردينيا جزيرة كبيرة قبالة سواحل إيطاليا تشتهر بشواطئها وطبيعتها وتاريخها.

يمكن للأجانب شراء العقارات السكنية مثل المنازل والفيلات والشقق والقلاع وكذلك العقارات التجارية مثل المكاتب والمحلات التجارية والمستودعات والمزارع والأراضي للتطوير.

“تشمل المخاطر العيوب الخفية التي لم يتم العثور عليها في عمليات التفتيش، والمشكلات الضريبية إذا لم يتم الاسترشاد بها بشكل جيد، ومشاكل ترميم العقارات القديمة، وصعوبات الحصول على الرهن العقاري، والمشاكل القانونية/التنظيمية دون خبرة محلية. دعونا نلخص المخاطر:

  • البيروقراطية: يمكن أن تكون البيروقراطية الإيطالية معقدة وتستغرق وقتا طويلا.
  • حالة العقار: قد لا تتم صيانة العقارات الإيطالية بشكل جيد مثل العقارات في البلدان الأخرى.
  • الموقع: بعض أجزاء إيطاليا أكثر عرضة للكوارث الطبيعية من غيرها.”

في حين يتم التحدث باللغة الإنجليزية على نطاق واسع في المدن الكبرى والمناطق السياحية ومن قبل المتخصصين، قد تكون هناك حواجز لغوية في المناطق الريفية أو مع الوثائق القانونية. يُقترح تعيين مترجم أو وكيل يمكنه التحدث باللغة الإيطالية ولغتك.

يمكنك بيع الممتلكات الخاصة بك في أي وقت. تخضع الأرباح الرأسمالية الناتجة عن بيع العقارات الإيطالية للضريبة، ولكن المعدل ينخفض ​​كلما طالت فترة احتفاظك بالعقار. إذا قمت بإعادة بيع الممتلكات الخاصة بك بعد 5 سنوات من الشراء، حتى لو كان ذلك يدر دخلاً مهمًا، فإن الفرق في السعر لا يمثل ربحًا رأسماليًا. لذلك ليس عليك دفع أي ضريبة على “الأرباح”. الأرباح الرأسمالية بعد 5 سنوات لا تخضع لضريبة IRPEF أو الضريبة البديلة.

“بصرف النظر عن سعر العقار، ما هي التكاليف الإضافية التي يجب أن أتوقعها؟ أتوقع أن أدفع مقابل ضرائب نقل الملكية، ورسوم كاتب العدل، والتكاليف القانونية، ورسوم الوكيل. وتشمل تكاليف الشراء النموذجية سعر الشراء، ورسوم كاتب العدل الإلزامية، والضرائب على سعر الشراء، رسوم الترجمة/القانونية، وعمليات التفتيش، وعمولات الوكيل من 3% إلى 4%، والرسوم المصرفية ورسوم تسجيل الأراضي. ويمكن أن تضيف هذه الرسوم ما يصل إلى 10-20% من سعر الشراء. تنطبق أيضًا الضرائب العقارية السنوية. وهناك تكاليف مستمرة مثل الضرائب العقارية ( IMU)، وفواتير الخدمات، ورسوم القمامة (TARI)، والصيانة. تنطبق ضريبة أرباح رأس المال على مبيعات العقارات الاستثمارية.

ضريبة التسجيل

2% (الإقامة الرئيسية) – 7% (بيت العطلات) من سعر الشراء

ضريبة الرهن العقاري

2-4% من مبلغ القرض

الضريبة المساحية

1% من القيمة المساحية للعقار

رسوم كاتب العدل

1-2% من سعر الشراء

الرسوم القانونية

1-2% من سعر الشراء

رسوم تسجيل الأراضي

200 يورو

قد تختلف التكاليف الفعلية بناءً على الموقع والحجم ونوع العقار الذي يتم شراؤه، بالإضافة إلى عوامل أخرى مثل مدى تعقيد العمل القانوني المعني.”

الخطوات المتبعة لشراء منزل في إيطاليا هي:

  1. ابحث عن العقار الذي يثير اهتمامك.
  2. تقديم عرض للبائع.
  3. توقيع العقد المبدئي (contratto preliminare).
  4. ادفع وديعة (caparra Confirmatoria).
  5. أكمل عملية البيع (atto di compravendita).
  6. دفع الضرائب والرسوم.

تتضمن العملية عمومًا تلك الخطوات الرئيسية:

  1. البحث عن عقار
  2. العقد المبدئي
  3. سند كاتب العدل (روجيتو)

على الرغم من أنه ليس إلزاميًا، إلا أنه يوصى به بشدة. يمكن للوكيل مساعدتك في العثور على العقار المناسب، والتفاوض على الأسعار، والتنقل خلال عملية الشراء. سيكون لديهم أيضًا معرفة بالسوق المحلية ويمكنهم مساعدتك في التواصل إذا كان هناك حاجز لغوي. في حالة عدم وجودك فعليًا في إيطاليا، يمكن للوكيل أن يسمح لك بزيارة العقار من خلال مكالمة فيديو أو زيارة افتراضية يتم إجراؤها باستخدام كاميرا بزاوية 360 درجة.

نعم، يُنصح بشدة بالاستعانة بمحامي عقاري إيطالي. يوصى بتعيين مستشار قانوني لضمان سلاسة العملية وللمساعدة في التنقل بين القوانين واللوائح العقارية الإيطالية. أنها تساعد في العقود والوثائق المطلوبة والأهلية القانونية.

يحتاج الأجانب إلى الحصول على رقم معرف ضريبي إيطالي وفتح حساب مصرفي إيطالي أولاً. تقدم البنوك الإيطالية قروضًا عقارية للأجانب بنفس الشروط التي يقدمها السكان المحليون، لكن يجب أن تحصل على مساعدة صالحة. مطلوب إثبات الدخل الكافي. قد تكون العملية أكثر تعقيدًا مما هي عليه في بلدك الأصلي، ومن المحتمل أنك ستحتاج إلى تقديم كمية كبيرة من الأوراق. يُنصح بالعمل مع وسيط رهن عقاري متخصص في مساعدة الأجانب على تأمين الرهن العقاري الإيطالي.

لا، لا يحتاج الأجانب إلى تأشيرة إقامة إيطالية أو تصريح لشراء العقارات في إيطاليا. شراء العقار في حد ذاته لا يمنح حقوق الإقامة. في هذا الوقت (2023) لا توجد تأشيرة محددة للاستثمارات العقارية. إن الإمكانية الوحيدة للحصول على الجنسية الإيطالية من خلال الاستثمار تتعلق بما يسمى بالتأشيرة الذهبية.

  • أولاً وقبل كل شيء، ستحتاج إلى رمز الضرائب الإيطالي (Codice Fiscale)، والذي يمكن الحصول عليه من سلطات الضرائب الإيطالية أو من خلال توكيل رسمي لمحامي إيطالي.
  • يُنصح أيضًا بفتح حساب مصرفي إيطالي لتسهيل المعاملات.
  • بالطبع يحتاج الأجانب إلى جواز سفر ساري المفعول.
  • وفي كثير من الأحيان تكون هناك حاجة إلى موافقة مسبقة على قرض الرهن العقاري من أحد البنوك الإيطالية للتوقيع على السند الأولي (الصك الأولي) وشراء العقار.

نعم، يمكن للمواطنين الأجانب شراء منازل في إيطاليا، ولكن هناك بعض الشروط التي يجب الوفاء بها:

  1. يمكن للأجانب المقيمين بانتظام في إيطاليا والذين يحملون تصريح إقامة ساري المفعول أو بطاقة إقامة شراء العقارات مع أفراد أسرهم.
  2. لا يزال بإمكان الأجانب غير المقيمين حاليًا في إيطاليا شراء العقارات إذا كانت هناك اتفاقية معاملة بالمثل بين إيطاليا وبلدهم الأصلي تسمح للمواطنين الإيطاليين بالشراء هناك.
  3. مواطنو الاتحاد الأوروبي/رابطة التجارة الحرة الأوروبية والأشخاص عديمي الجنسية الذين يعيشون في إيطاليا لأكثر من 3 سنوات ليس لديهم أي قيود على شراء العقارات.

تقدم إيطاليا تاريخًا ثقافيًا غنيًا ومناظر طبيعية خلابة ونوعية حياة عالية. بالإضافة إلى ذلك، تتمتع البلاد بسوق عقاري متنوع مع فرص تتراوح من الفلل الريفية إلى الشقق في المدينة. إنها فرصة رائعة لأولئك الذين يبحثون عن منزل ثانٍ أو وجهة للتقاعد أو الاستثمار. لا يمكن أن يكون شراء عقار في إيطاليا استثمارًا جيدًا إلا مع النصائح المحلية اللازمة. ظل سوق العقارات الإيطالية مستقرًا لفترة طويلة، وشهدت المواقع الرئيسية مثل روما أو ميلانو أو توسكانا طلبًا ثابتًا خلال عام 2023. ومع ذلك، يمكن أن تختلف ظروف السوق، ومن المهم إجراء بحث شامل أو استشارة خبير عقاري. .