قانون العقارات

إيطاليا: مزادات منزلية ووفورات بنسبة 30-40٪

إيطاليا

italy-law-auction

عند قراءة هذا الدليل ، ستتعرف على كيفية عمل المزادات في إيطاليا ولماذا يتفق خبراء العقارات على أن تلك السنوات (2022 ، 2023 ، 2024) هي اللحظة المناسبة لشراء منزلك في Belpaese – لأغراض الاستثمار أو الإجازة.

المزادات القضائية: القانون الإيطالي

عندما لا يتمكن شخص ما من سداد دين لفترة طويلة ، ويصبح المبلغ ثابتًا ، يتحول الدين غير المسدد إلى حبس الرهن من قبل القاضي. بعد فترة طويلة من الإفلاس ، تقرر المحكمة حبس الأصول القيمة التي يملكها الشخص المعني. سيتم بيع هذا الأصل علنًا وسيتم استخدام العائدات لسداد أولئك الذين تراكمت عليهم ديون معدومة. تتعلق معظم الحالات بحالات الإفلاس والرهون العقارية والقروض غير المسددة.
تتبع المزاد القضائي عملية محددة: أولاً يصدر القاضي أمر البيع. تحدد هذه الوثيقة موعدًا نهائيًا بين 90 و 120 يومًا يمكن خلالها اقتراح العطاءات. يتم أيضًا تحديد الطرق التي يجب دفع الإيداع بها.

لذلك ، في الأساس ، مع المزاد ، يسمح القاضي بالبيع القسري للممتلكات المملوكة لفرد أو شركة. ولكن من المسؤول عن العملية برمتها؟ يلتزم القاضي (المادة 591-bis- قانون الإجراءات المدنية الإيطالي) بتفويض عمليات البيع إلى كاتب عدل أو محام أو محاسب آخر مدرج في مجموعة خاصة من المهنيين وفقًا للمادة 179-ثالثًا من نفس القانون. يعمل هذا القرار ما لم يقرر القاضي المضي قدمًا مباشرةً لحماية مصالح الأطراف. بعد البيع ، يتم تفويض جميع الأنشطة الأخرى ، باستثناء تلك التي يحكمها القسم 586 من قانون الإجراءات المدنية.
عندما تشارك في مزاد ما ، فأنت محمي من قبل الموثقين الذين يعملون كوسطاء ويضمنون ضد مخاطر التعطيل أو غسيل الأموال.

 

ما هو مزاد المنزل؟ كيف يمكنك المشاركة؟

مزاد المنزل هو فرصة لشراء عقار يوفر المال. وفقًا لأحدث بيانات سوق العقارات ، عند شراء منزل في مزاد ، يمكنك توفير ما يصل إلى 30٪ -40٪ من سعر المنزل / القيمة الحقيقية. يعد شراء عقار بسعر أقل دائمًا أمرًا مثيرًا للاهتمام – يمكنك استخدامه من أجل:

  1. القيام باستثمار قصير الوقت
  2. استخدمه لقضاء عطلتك
  3. قم بتأجيرها لتحقيق ربح على مر السنين.

عند اختيار الخيار الأول ، إذا كنت ترغب في الحصول على أفضل ما في استثمارك ، يمكنك فقط تجديده وقلبه لزيادة قيمته. يعني تقليب المنزل تحديث التصميم والأثاث لإحداث انطباع جيد لدى المشترين.

ما هما النوعان الرئيسيان للمبيعات القضائية في إيطاليا؟

بدون مزاد

يقدم العطاء إلى قلم المحكمة في مظروف مختوم. يحتوي الظرف على ورقة بالسعر المقدم من المشارك والوقت وطريقة الدفع. ما دام وديعة تأكيدية – لا تقل عن 10٪ من السعر المعروض. إذا لم يفز العارض بالمزاد ، يعود المبلغ إليه. العرض لا رجوع فيه.

مع المزاد

نادرا ما يتم استخدام هذا النوع من البيع القضائي في الوقت الحاضر. عندما يكون هناك مزاد ، تكون الجائزة مؤقتة. هذا يعني أنه لا يزال مسموحًا بالعطاءات الأخرى خلال الأيام العشرة التالية. بحيث يمكن أن يرتفع سعر العقار نتيجة العطاءات الأكبر. إذا لم يتم التنازل عن العقار في المرحلة الأولى من المزاد ، يقوم القاضي بإعداد عملية بيع جديدة.

المزادات عن بعد عبر الإنترنت

في الماضي ، كانت جميع المزادات تعقد عادة داخل المحاكم الإيطالية ، بعد فترة إلزامية دنيا مخصصة للإعلان والمزاد نفسه.
في السنوات الأخيرة ، تُعقد غالبية المزادات المنزلية عبر الإنترنت. قام Il Consiglio Nazionale dei Notai (المجلس الوطني الإيطالي لكتاب العدل) ببناء منصة مخصصة. تتم المبيعات لدى كاتب العدل “صاحب المزاد” أو كاتب العدل “المحيطي” ، المعين من قبل القاضي التنفيذي.

من يمكنه المشاركة؟

“يُسمح للجميع ، باستثناء المدين ، بعرض شراء الممتلكات الممنوعة شخصيًا أو عن طريق محامٍ قانوني أيضًا وفقًا للمادة 579 ، الفقرة الأخيرة (تحكم الفقرة المذكورة أعلاه العرض لكل شخص يتم تعيينه ، بالشكل “مجهول” ، من خلال مشارك ثالث).

المزادات في إيطاليا: المدفوعات ، المواعيد ، حقوق المالك السابق

عندما تشتري في السوق العادية ، تحتاج فقط إلى الاتفاق على سعر البيع مع المالك والمضي قدمًا في العقد. عند شراء كل شيء لأن الوقت أطول ، عليك أولاً انتظار يوم المزاد الذي حدده القاضي وأي مناقصة لاحقة بين المشاركين الذين قدموا عرضًا.
بعد تعيين العقار ، يصدر القاضي مرسومًا يحدد شروط الدفع والمواعيد النهائية الأخرى.
بمجرد الانتهاء من الإجراءات القانونية ، من الضروري بعد ذلك انتظار الموعد النهائي الذي حدده القاضي ، والذي يمنح المالك السابق وقتًا محدودًا للخروج ، أو لمدة عقد إيجار أي مستأجرين. هذا هو السبب في أن المنزل في المزاد هو الحل الأمثل لأولئك الذين يرغبون في توفير المال ، ولكن ليس لديهم حاجة ملحة للانتقال إلى منزل جديد.

معلومات أخرى مهمة يجب أن تكون لديك فيما يتعلق بالمستأجرين الذين يعيشون حاليًا في العقار. يجب عليك التحقق مما إذا كان الإفراج عن المنزل مبينًا في المرسوم الموقع من قبل القاضي. في كثير من الأحيان ، يتعين على أولئك الذين ربحوا منزلًا ممنوعًا التعامل مع المستأجرين الذين يرفضون التخلي عنه. في ظل هذه الظروف ، يكون الحل الوحيد هو اللجوء إلى الشرطة لتوفير الإخلاء. ومع ذلك ، من الأفضل دائمًا التحقق من هذا الجانب لتجنب هذه الممارسة.

 

كيفية المشاركة

يمكن للأشخاص الطبيعيين والاعتباريين المشاركة. ما هي المتطلبات؟
من الضروري تقديم:

  • طلب المشاركة في المزاد أي العطاء.
  • الحوالة المصرفية / حوالة IBAN كوديعة بمبلغ لا يقل عن 10٪ من سعر العطاء
  • نسخة من الوجهين (الأمامي والخلفي) من بطاقة الهوية و Codice Fiscale للأشخاص المشاركين في المزاد.

يرجى تذكر أنه في حالة تخليك عن العقار الذي حصلت عليه ، فلن يتم إرجاع الوديعة التي دفعتها.

ما يجب تقييمه قبل شراء منزل عن طريق المزاد في إيطاليا

هناك معلومات مهمة يجب تقييمها قبل المشاركة في البيع. لهذا السبب تحتاج إلى مستشار متخصص يعرف كل شيء فيما يتعلق بسوق العقارات الإيطالي.
يمكن أن يكون محاميًا متخصصًا أو مهندسًا معماريًا أو محترفًا آخر يعمل في مجال العقارات. خلاف ذلك ، ستكون هناك مشاكل.

 

تقييم العقارات

بادئ ذي بدء ، إذا كنت تنوي المشاركة في مزاد قضائي ، فأنت بحاجة إلى الاطلاع على التقييم العقاري. هذه وثيقة تحتوي على استشارة مهنية غير متحيزة للقيمة الحقيقية للمنزل. من خلال تقييم العقار ، يتم تحديد القيمة السوقية العادلة للمنزل. ماذا يتضمن التقييم؟ جميع المعلومات الأساسية المتعلقة بالعقار ، مثل:

  • مخطط الأرضية
  • تخطيطات الممتلكات ووسائل الراحة والميزات
  • بيانات مساحية (منطقة المعيشة ، مساحة الأرض ، إلخ)
  • أسلوب البناء
  • الجودة الشاملة للمواد
  • العمر – تاريخ البناء
  • حالة مدفوعات المالك إلى عمارات
  • تحديثات التحديث
  • وجود أي مخالفات بناء في المنزل

تذكر أنه يمكنك أيضًا الرجوع إلى التقييم عبر الإنترنت.
أخيرًا ، انتبه إلى أي تجاوزات في البناء على العقار: يظل المالك الجديد عرضة للعقوبات على أي عيوب يرتكبها المدين. الأمر نفسه ينطبق على مصاريف الوحدات السكنية: من يتولى المنصب ملزم بتعويض أي متأخرات.